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连平:宅基地流转可释放4万多亿交易价值 建议建宅基地交易中心

2021-01-11      来源:新京报   浏览次数:2147

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1月9日,在2021年中国首席经济学家论坛年会上,中国首席经济学家论坛理事长连平讨论了如何突破土地要素市场化改革的瓶颈,他提出农村土地的市场化流转,具有重大的经济意义,保守估计宅基地流转能够释放出的土地交易价值大概为4万多亿元,还可拉动需求,促进消费和投资。
 
农村宅基地流转可释放4万多亿交易价值 拉动消费和投资
 
连平表示,农村土地的市场化流转,具有重大的经济意义。根据一位权威人士提供的数据,截至2020年12月,全国农村宅基地有17万平方公里,去掉大约2万平方公里的闲置土地,存量宅基地面积有15万平方公里。如果这些土地能够进行流转,假设每年释放1%,就是1500平方公里,15亿平方米,超过了当年整体房地产用地的规模。再按照不同城市所占的比重以及不同城市土地的价格来进行估算,释放1%的宅基地能够为整个土地交易市场带来的增量资金是3万多亿元。如果制度允许剩下的2万平方公里闲置宅基地流转,假设一年释放2%就是4亿平方米,估算可增加1万亿左右的交易额。闲置和存量宅基地两者相加,保守估计宅基地能够释放出的土地交易价值大概为4万多亿元。2019年中国的GDP总量规模近100万亿,4万多亿对于GDP的增长有多大的贡献不言而喻。
 
连平提出,宅基地的市场化流转,在很多方面都会发挥积极作用。首先就是有效拉动需求,促进消费和投资。一旦能够交易,这个宅基地以及在宅基地上面建造的房屋都是有价值的,农民的财产性收入会大幅度增加,会带来消费能力的增长,买房、购车、购置家用电器,甚至教育、培训、旅游、医疗等。如果说宅基地是由企业购买的,后续有投资计划,会带来不同领域的投资增长。政府的税收也会增加,撮合这些交易的中介机构也会获得收入。
 
宅基地流转还有一个非常重要的作用是可以促进城镇化的建设。新型城镇化很重要的一点是让那些在城市难以落户的农村劳动力能够落户,成为市民之后其在农村就没有必要再拥有宅基地。最近几年逆城镇化的现象依然在很多局部显现,如果宅基地市场流转的交易能够得到法律允许,在各方面政策的掣肘都能够取消的话,对于进一步促进新型城镇化、防止出现逆城镇化是有好处的。
 
宅基地流转对大城市的房价控制也会发挥积极的作用。很多大城市,尤其是一线和一些新兴一线城市、重要的二线城市,房价很难控制住,很重要的一点原因就是土地供给不够,如果在这些大城市边缘的土地能够作为住宅建设,对于大城市控制房价也会发挥非常重要的作用。
 
建立宅基地交易中心 金融机构需支持土地流转
 
对于推动农村土地市场化流转需要进行哪些方面的完善,连平提出,主要有三个方面,一是土地的确权,二是土地流转相关机制的完善,三是土地金融的发展。
 
其中,土地的确权包括宅基地使用权确权登记等相关的一系列工作,同时要做好所有权、资格权、使用权的三权分立。
 
在土地流转方面,包括建立宅基地的交易中心,尽快形成有关宅基地交易的法律法规和管理体制,建立针对农村宅基地进入流通市场的一系列相关机制,还有以积极的举措切实保障农村村民依法自愿有偿退出宅基地。这就需要树立相关法律法规,使土地流转能够合法化,尤其是要保障农民的权益。
 
在土地金融方面,需要金融机构给予土地流转提供便利,包括发放抵押贷款的业务。其实农村土地的抵押贷款业务近年来少数银行做过尝试,但由于没有土地流转和交易的市场,银行将这部分的资产最终不能变现。未来有了交易市场,银行就可以做这方面的贷款。因此未来金融支持也非常重要,包括货币当局对银行这一领域的贷款可以提供一些成本比较低的流动性。
 
还有一条非常重要的是,要鼓励城市的工商资本有序进入农村。市场化改革中毫无疑问要素是需要流动的,尤其是从城市的资本流向农村,长期来看要促进农村资产资本化的过程。当然最重要也是最为关键的一点是要解放思想,在比较传统、陈旧的思想理念之下来推进,事实上很难有很好的成果。
 
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