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一个月三次出手 东莞楼市调控直指深圳投资客

2020-07-27      来源:经济观察网   浏览次数:1192

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经济观察网 记者 陈博 “我的一位客户,近期刚刚因为深圳‘715’调控新政失去购房资格,原本约定好今天上午过来临深片区看房,他打算入手一套二手房。结果,凌晨的政策一出,他彻底绝望了。”7月25日,一名东莞乐有家塘厦店经纪人说,一大早收到客户信息,临时决定取消东莞的看房之旅。
 
7月25日,包括东莞市住房和城乡建设局(以下简称“东莞住建局”)、东莞市公安局、东莞市不动产登记中心在内的十二部门联合祭出《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“《通知》”),传闻已久的东莞针对二手房限购的“板子”拍下。
 
这是一个月内东莞第三次向楼市出手。7月2日,东莞发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》,不仅对申请预售或现售的商品住房项目设置了3万平方米的单次推货“红线”,还进一步更新了东莞的限价政策。
 
时隔半个月,东莞三部门又联合发布《关于加强商品住宅网签销售信息公开的通知》,提出要进一步提高房价透明度,定期在官方网站发布新房与二手住宅网上签约销售情况及新房库存情况。
 
如果说,东莞此前的调控只是停留在新房供应端层面,这一次《通知》更重要的意义是从需求端入手,同时搭配限售、严格的差别化住房信贷政策以及严厉打击各类房地产乱象的各种措施,进行全方位“查漏补缺”。
 
封堵个税漏洞
 
这一次东莞楼市调控方向与内容与深圳7月15日出台的调控新政颇为相似。
 
《通知》规定,非东莞户籍居民家庭在东莞购买第一套商品住房(新房或二手房,下同),须提供购房之日前2年内逐月连续缴纳1年以上社保证明;购买第二套商品住房,须提供购房之日起前3年内逐月连续缴纳2年以上社保证明;在东莞拥有2套及以上商品住房,暂停向其销售商品住房。
 
东莞的限购政策在2016年10月实施,彼时,有无莞籍,居民家庭都限购2套新房;非莞籍居民家庭购买第二套新房需提供购房之日前2年内连续缴纳1年以上个人所得税或社保证明。
 
半年之后,东莞限购升级,非莞籍居民家庭购买首套新房,须提供连续缴纳1年以上的个人所得税或社保证明;二套新房个人所得税或社保连续缴纳年限则从1年延长至2年。
 
不过,此前东莞针对非莞籍居民家庭的限购,一直停留在新房层面,此次新政,直接将限购范围扩大至新房与二手房。这意味着,深圳客通过二手房“曲线”避开限购的路径被全面围堵。
 
与此同时,《通知》还提到,自施行之日起,个人所得税缴纳证明不再作为购房资格审核材料。
 
2019年以前,受限购政策束缚,深圳客来到东莞购买新房,采取的方式是,先锁定房源,7天之内交完首付并与开发商签订一份购房意向书,在东莞代缴一年社保之后,再与开发商签订正式购房合同。
 
“去年下半年,广东省内出了一个文件,很多外地客户不能再同时操作两份异地社保。前来购房的深圳客,只能凭借在东莞缴纳个税的方式获取购房资格。”上述东莞乐有家塘厦店经纪人表示,新政将外地人缴纳个税这条“捷径”也完全堵住了。
 
东莞的购房群体中,深圳客向来是一个高频率的存在。合富辉煌(中国)东莞公司市场研究部总监李兴旺告诉经济观察网,东莞的临深片区,比如塘厦、凤岗等镇区,深圳客的比重达到60%以上。
 
“我和同事日常所接触到的客户,几乎都是深圳客。”上述东莞乐有家塘厦店经纪人对深圳这部分外溢需求的活跃程度,更是深有感触。
 
不过,过往很长一段时间里,由于东莞新房供应量巨大,二手房一直游离于深圳客视线之外。根据中原地产研究中心提供的数据,过去东莞每年新房供应面积基本都在500万平方米以上,2015年更是达到了845万平方米。
 
“如此大的供应量,即便有深圳人过去买房,也只是热闹了临深片区的新房市场。”中原地产研究中心指出,彼时二手房由于户型设计过时,楼龄旧,小区配套不齐全等缺陷,在新房面前毫无竞争力。
 
然而,2017年4月新房限购之后,东莞的二手房市场开始有了动静,成交价格从1.37万元/平方米一路走高至今年上半年的1.96万元/平方米,同比涨幅高达21.7%;今年以来,中心城区与松山湖新房供不应求以及临深片区的深圳扩容预期,进一步加速二手房市场的热度。
 
二手房价格半年涨50%
 
上述东莞乐有家塘厦店经纪人所在的门店,从6月份开始,主动放盘的业主数量几乎为0。无盘可卖的现状,推动二手房价迅速上涨。塘厦片区去年底二手房价格还普遍停留在2万元/平方米出头,但今年以来累计价格涨幅已经达到50%。目前,塘厦的二手次新房均价在2.5-3.8万元/平方米之间。
 
另一个现象是,深圳“715”新政落地之后,一部分失去深圳“房票”的深圳客正转道东莞市场。最近10天,上述东莞乐有家塘厦店经纪人手头大概有10个潜在的深圳客户,其中两个就是因错失深圳购房名额转向而来,“由于东莞新房前段时间已经几乎不接受外地客户,这些深圳客的意向房源都是二手房。”该经纪人说,但时间太短,很多客户还没来得及下手,就被东莞这份《通知》逼退了。
 
“7月15日之后,塘厦、凤岗等临深区域,这些天前来看房的深圳客户增加了不少。虽然现时仅体现在局部区域,但不排除后面这些深圳外溢需求还会慢慢扩散至东莞其他区域,所以,东莞这次相当于及时将外来投资客的‘口子’给封闭了。”李兴旺说,限购加码,毫无疑问对于深圳客是一个比较大的打击。
 
除了限购加码之外,限售升级也是东莞这轮调控搭配的“组合拳”之一。《通知》将商品住房(以网签时间为准,含新建商品住房和二手住房)的交易转让年限,从取得不动产权证满2年后进一步延长至3年后。在这轮调整过后,东莞对于商品住房的限售年限,直接等同于深圳。
 
限售的“杀伤力”将直接反映到短炒投资客上。上述东莞乐有家塘厦店经纪人,这半年所接触到的深圳客,90%都是投资需求,他说,限售延长之后,这三年内,一方面塘厦片区放盘的房源将急剧减少,一方面投资者购买新房的变现周期也进一步拉长。
 
“短期内无法迅速变现,投资客肯定会仔细考虑购房成本,毕竟手头持有的时间更长。”李兴旺说,延长限售年限,最主要是为了打击投机,稳定房价预期。
 
借鉴深圳等城市的政策经验,东莞还将加大住房的供应力度,除了要求新供应住宅用地项目、政府主导城市更新住宅项目配建不少于住宅计容建筑面积 10%的安居房,用于人才住房等用途之外,还将试点建设“三限房”,在房价较高的热点区域选取符合两规、条件成熟、配套完善的地块,建设“ 限地价、限房价、限购买人群”的住房项目。
 
新一轮调控
 
种种调控收紧早有端倪。此次《通知》出炉之前,7月22日、7月24日,东莞监管层分别约谈了30多家房地产经纪机构与33家开发商。两场高规格的约谈,东莞出动了市政府相关领导、住建局、自然资源局、不动产交易中心、市场监督局等多个重要部门。
 
在约谈中,东莞监管层总结了上半年东莞房地产市场运行的六大特点——商品房销售大幅回升、房地产开发投资转负为正、商品房新增供应缺口有所扩大、商品住宅库存持续下降、二手房交易量价齐涨、住宅用地价格基本平稳。
 
这六大特点,无疑是触发调控加码的最直接原因。东莞市政府副秘书长陈志军还特地指出,近日,东莞市主要领导指示要深入研判近期临市调控新政对东莞房地产市场的影响,迅速查漏补缺,及时积极作好应对。
 
步入下半年,新一轮楼市调控的序幕正在逐一拉开。东莞是这轮收紧城市名单中的后来者,在此之前,南京、杭州、宁波、郑州、内蒙古、深圳等6个市场过热的城市,已经先后吹响了调控的“警笛”。
 
同样在7月24日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会,尽管并未直接传达出全国统一的硬性政策,但韩正在会上提到几大强调——“要高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题,时刻绷紧房地产调控这根弦”;“要实施好房地产金融审慎管理制度,防止资金违规流入房地产市场”;“要加强市场监测,对市场异动及时提示、指导和预警”,明确释放出“差异化调控”与“因城施策”将持续进行的信号。
 
值得关注的是,北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市政府部门相关负责人参加了此次座谈会,这里面,深圳、南京、杭州、宁波等多个热点城市均在此轮调控加码的名单之列。
 
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