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杭州土地和新房供应量大增 或加速楼市拐点来临

2020-06-29      来源:21世纪经济报道   浏览次数:863

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复工复产后,“强二线城市”杭州楼市走出了一波自己的独立行情。
 
据CRIC监测的百城数据显示,杭州、南京等热点二线城市5月单月成交量创下近两年来成交高点,疫后复苏动力强劲。
 
5月,杭州共推盘123次,创下杭州摇号以来单月推盘量次高,合计约1.6万套房源入市,创近六年同期次高,仅次于2016年;成交均价2.6万元/平方米,再创历史同期新高。与此同时,二手房已连续两个月突破万套,5月成交10493套,创2018年5月(10952套)后的单月成交新高。土地市场延续了4月的热度,5月共成交土地29宗,总成交金额338.4亿元。截至5月底,杭州2020年内土地收入已近1200亿元,6月还将大规模推出51宗地块。同时,6月也将会有100个左右新盘预售。
 
杭州双赢机构总经理章惠芳指出,二线城市都实施了限购限贷政策,大部分城市也限价。而杭州楼市有人口流入的基础与省会城市地位的支撑,令杭州在很多二线城市中还是属于遥遥领先的。
 
杭州楼市购买力来自经济发展和强有力的人口导入能力。杭州有人才优先摇号的政策,大专也可以入户,去年杭州市有55.4万新增人口,全国第一。此外,杭州还有“前G20、后亚运”时代窗口,城市建设大干快上;本土房企的品质追求也为杭州楼市赢来口碑。
 
5月的杭州楼市,出现了西溪公馆“6万人摇”、万象城幸福里“近2万人摇”。不仅购房者焦虑,房企同样忧虑市场可能降温,不约而同加快销售节奏。
 
不一样的杭州楼市
 
杭州楼市在今年5月被彻底引爆。
 
5月,杭州市区新建商品住宅供应12551套,环比增长60%。杭州新房5月成交量冲破1.4万套,创下今年月成交新高,而且还是杭州近五年中成交量第二高的一个5月,仅次于2016年5月。
 
截至5月31日,杭州市区二手房共成交约1.2万套,环比增长2.55%,同比增长20.29%,二手房成交连续两月破万。
 
除了交易火爆,土拍市场也在走热。据统计,杭州6月预计出让51幅土地,其中涉宅地块24幅,可建面积约373.9万平方米,总价约451.2亿元。
 
451亿元总起价已经超过了杭州许多个月,单月成交价格,仅次于2017年9月的成交金额584.5亿元,以及2018年7月的成交金额573.5亿元。
 
杭州楼市目前呈现出供需两旺的态势。不管是土拍、一手房,抑或二手房市场,杭州的供应量比较充裕,去化量也充分。目前这个态势,尽管市场中的楼盘也分化,并非所有的楼盘都热销,但总体来讲,对于全国布局的房企而言,杭州市场属于相对比较好的一个城市,也吸引更多的外来房企进入。
 
此外,在6月入市的100个新盘中,以现房销售项目为主。
 
为何这段时间杭州有如此多现房销售的项目?
 
主要是5月甚至更早“流摇”的项目剩余房源,6月还在售,仅5月“流摇”项目就有51个。其次,在2017-2019年上半年杭州市区仍有59个楼盘未上市,可建面积602.6万平方米(不含富阳、临安),由于2017年开始杭州实行土地新政,2017年成交土地中至今还有15个现房销售项目迟迟未开盘,经过两年建设,这些现房销售的楼盘也陆续开始上市。
 
此外,加之近几个月杭州土拍价格和新盘限价天花板在抬高、年初预售条件的阶段性放松,会导致去年下半年和今年上半年的新项目销售周期开始重叠,今年下半年的市场供应量同步会有所增加。
 
一边是火热的新房市场,一边是快速增加的二手房挂牌量。政府微调政策已现端倪,土拍“三限”、预售证申领放缓、摇号冻资门槛提高。杭州的土地政策也比较有意思,由于“双限”政策—限地价限房价,成本核算透明,拿地比拼的是房企的财务能力和运营能力。与此同时,限价天花板也在不断往上抬升,且在一定的可控范围内,因此又给了市场一定的期待。
 
比如杭州富力中心从首套验资60万,提高到冻资120万;滨江御滨府首套冻资不少于120万;杭州壹号院无房无贷冻资50万,二套100万,全款冻资900万。
 
杭州这几年每年的土地出让金都超过两千亿,房企也都以高周转为主。杭州一方面土拍供应量比较大,另一方面一手房去化速度也很快。一手房需摇号去化快,使得二手房也有一定分流。但杭州二手房这两年价格没有很大幅度的上涨,甚至有些还不如两年前的价格,多少是被一手房的限价影响。这样一来,一二手房价差越来越小。新盘和周边项目的价差并不显著。
 
不过,章惠芳指出,杭州人口导入效应明显,只是区域人口导入不均衡。比如,余杭区、滨江区是人口导入最多的,反观这两区的房价后劲也是最足的。余杭区未来科技城房价涨幅最快,均价从2015年的1万多元/平方米涨到现在的4万多元/平方米。
 
楼市拐点或将出现?
 
改变,总是悄无声息。
 
参与摇号多于3次的张林(化名)5月份参与了杭州之江某楼盘摇号,他的意向房源只有叠排中的上叠东边套,这一次入市的只有2套。虽然摇中了,但排名靠后,张林不抱任何希望。在选房现场,轮到张林选房时,他意外发现叠墅的上叠只被选走了中间套,他看中的2套上叠东边套都可选。当时,面对在自己之前这么多人弃选的情况,张林犹豫了,最终弃选。
 
张林后来对朋友坦承,如果排序在他前面的人都疯抢的话,只要他能买到,哪怕中间套可能也要了。张林说自己最后一刻放弃,就是怕买了市场就变了,“虽然是自住,但毕竟总价1100万左右,谁也不希望买在最高点。”
 
此时,房企仍然增持杭州土地。6月22日,香港兴业以封顶兼8%的自持拿下临安桃李春风南面一宗宅地;滨江集团(002244,股吧)则在萧山北干街道封顶拿下一宗宅地,业内预测销售利润率仅1.66%。6月24日,一度减少在杭州拿地的融信分别拿下三墩北和运河新城的两宗宅地,业内预期销售利润率是3.69%、4.33%。此前的1月20日,融信拿下杭州世纪东侧的展望地块,业内预期销售利润率1.3%。6月25日,甚少在公开场合拿地的融创也以27.17%的溢价率,拿下庆隆商住地块。这表明越来越多的房企已经恢复了拿地能力,已经能够在1.3%-4.33%这样的低利润率下做好自己的市场。
 
“所谓的拐点,更多的还是需求旺到一定程度,市场就会出现波段或者调整。”章惠芳认为,最近这三四年,每到6月底的政策考量,往往就对下半年市场带来降温效应。这更倾向一种心理预期的判断。
 
不少楼盘摇号只需验资无需冻资,导致中签率下降,这也是开发商喜闻乐见的销售火爆假象。目前杭州已采取“红盘需冻结资金”的指导意见,实际上,正如购房者弃选叠墅的个案出现,市场热度分化是必然的。
 
章惠芳指出,杭州二手房房价这两年其实是有点稳步不前的,一二手的价差逐步在抹平,没有原来那么大了。但如果有更好位置和资源的一手房上市,仍然出现“万人摇”。因此,章惠芳觉得现在看市场的拐点并不明显,她指出杭州的住房供应量一直都比较充分的。一手房摇号中签率在降低的同时,弃选率也略有增加。
 
事实上,据透明售房网统计,仅仅2019年,杭州上市的11万套房源,就吸引了摇号人次75.7万户,其中有7.6万户摇了3次以上,无房家庭占比29%。若按照杭州实际管辖约1600万人计算,不到100万人参与、最终也只成交不到11万套的楼市,这是一个“小众”市场。买得起房的是7.76%的少数派,剩下的92.24%是真正需要受到市场关注的群体。
 
(作者:唐韶葵 编辑:徐旭)
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