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天量融资背后, 二线城市持续抢地热

2019-05-14      来源:21世纪经济报道 编辑:包芳鸣   浏览次数:943

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 风水轮流转。本轮调控周期之下,二线城市抢尽了房地产市场的目光。5月8日这一天,苏州再拍三宗地,收金40.65亿元。其中两幅地块直接以高溢价率成交,另一幅经85轮报价后以45.38%的溢价率成交。三天之后,苏州市人民政府下发了房地产市场调控补充意见。
 
  除了苏州,包括合肥、武汉、杭州、郑州、天津、南京等二线城市在内,土地市场都异常火爆。在一线城市严厉调控、三四线楼市萎靡不振的背景之下,开发商将绝大部分“弹药”放在了二线城市。中原地产研究中心最新统计数据显示:截止到目前,全国二线城市土地市场持续升温。特别是4月来,数据持续高位,4月单月,二线城市合计卖地金额高达2933亿,刷新了最近2年的最高纪录。
 
  同策研究院研究总监张宏伟认为,本轮二线城市土地火爆的原因有三:第一是因为房企主流看法是要回归二线城市,而现在是重新布局二线城市的窗口期;第二个是春节后资本市场环境放松,房企拿到钱之后,就有将钱快速投入到土地上去的行为;第三与房企冲刺销售目标相关,包括他们在土地储备上的压力。这些必然会导致房企积极抢地。
 
  到二线城市去抢地
 
  在一线城市鲜有土地供应背景之下,回归二线成为房企的主流看法。而受益融资环境宽松,房企又有了充足的弹药拿地。也因此,本轮二线土地市场主要表现是,无论成交量、地价还是溢价率都频频创新高。
 
  5月7日,南京拍卖江北的3宗地块,其中2宗为纯商办地块。3宗地,分别经过了64轮、83轮、106轮的竞拍,最终才各归其主。截至目前,南京今年共拍出17块地(不包括去年结余地块),累计拍卖轮次达851次(不包括底价成交),平均每块地抢拍轮次超50次,7块地拍到最高限价。
 
  苏州在年内已经出现了三次百亿级土拍。今年4月24日,苏州主城区出让5宗地块,共吸引了34家房企竞拍。最终,5宗宅地成功出让并吸金135.7亿元,溢价率超过35%,并诞生吴中区太湖新城板块和尹山湖板块两幅新“地王”。此外,今年2月22日,苏州成功出让6宗涉宅地块与1宗商服用地,总成交价为98.25亿元,接近100亿元;1月4日,苏州2019年的土拍首秀共出让10宗地块,揽金129.19亿元。
 
  4月25日-4月26日,合肥迎来了最大规模的土地出让潮。根据此前信息披露,这两日合肥共推出26宗地块,居住用地23宗,商住用地1宗,商服用地2宗,总起拍价约为111.74亿元。竞拍现场,房企参与数量超过70家。经过两天的激烈竞拍,25宗地块成交,总成交金额210.62亿元。众所周知,合肥土地竞拍设置了“举牌应价+摇号”的方式,当应价达到地块最高限价时,进入摇号阶段。据了解,25宗成交的地块中有8宗地块达到最高限价。此外,溢价率普遍在50%以上,超过100%的地块有7宗。
 
  上述只是二线城市土地市场部分典型现象。整体而言,二线城市土地市场火爆高于其他城市。克而瑞研究中心的统计数据显示,4月,中海、绿城、世茂、华润等房企拿地力度显著提升,拿地金额均较前3月平均值提升200%以上。与此同时,在回归二线城市战略驱使下,房企在二线城市拿地热度持续攀升,竞争也更加激烈。
 
  2019年1-4月,百强房企二线城市新增土储建面占比达49%,较1-3月上升3个百分点;而三四线城市占比为45%,较去年全年下降了13个百分点。
 
  融资额显著增长
 
  房企积极抢地背后是融资额显著提升。从绝对值来看,今年比2018年整体的融资环境已经回暖很多,房企资金面缓解从而拿地不再谨慎。
 
  2019年4月,40家典型上市房企完成融资总额共计753.62亿元。房企融资总额环比上月1024.2亿大幅滑落,但相比2018年依然属于高位。2019年1-4月房企融资金额同比同期大飞跃。从同策研究院统计数据来看,2019年1-4月,40家典型房企融资总额共计3211.71亿元;同比2018年1-4月2666.08亿元,多出545.63亿元,同比上涨20.46%。
 
  总体来看,房企融资面宽松、楼市“小阳春”现象以及房企回归二线的主流看法,使得二线城市土地市场竞争异常激烈,地价攀升。
 
  “房企在二线城市加大布局可以视为拿地策略的变化,三四线城市受棚改规模减少影响,房企的拿地力度已经有所减缓,除了长三角、粤港澳大湾区等热点城市群外,其他区域的三四线城市开始出现降温。年后二线城市土地回温明显,热点城市例如武汉、成都、合肥、重庆等地的土地也呈现供求两旺局面。从土地市场来看,部分房企的回归一二线战略正在得到体现,二线城市也将成为今年众多房企的重要战场。”58安居客房产研究院首席分析师张波认为,苏州5月11日出台政策是一个明确的信号,由于二线城市土地热度提升、二手房市场转热,对于房价上涨的确会形成推动作用,因城施策进行调控就显得十分必要。
 
  张宏伟认为,去年12月份,住建部对于2019年的调控定调就是“稳地价,稳房价”。“从这个角度看,未来政策很有可能与目前苏州等地出台的政策相似,如规定自持比例等一些限售办法来为土地市场降温。”张宏伟称。
 
  (21世纪经济报道 编辑:包芳鸣)
 
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