商铺知识:商业地产的产权销售的定义

2016-09-29       浏览次数:1207

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产权销售是最近几年房地产业才开始兴起的一种销售方式,随着经济发展到一定程度,社会游资开始关注商铺的高额回报;或是一些小型开发商涉入该行业,其资金回收的要求紧迫,产权销售就应运而生了。
 
产权销售一般是一次性付款或银行按揭。银行按揭中由于购买产权商铺的往往是投资人,与商户非同一群体,因此无论是素质还是资金均不同,产权人往往不经营,但也有部分自营户,一般比例不超过20%。
 
对此,开发商往往采用返租的方式来处理这个矛盾,从该点可延伸出很多方式,归纳下来主要为4种方式。
 
◆虚拟产权铺位,真实回报返租。回报是真实的,依靠大商家的有效承租来支撑返点。
 
◆虚拟产权铺位,虚拟回报返租。在虚拟铺位的基础上,回报是虚拟的,回报主要是投资人自身的投资款,即俗话说的“羊毛出在羊身上”。
 
◆独立产权铺位,虚拟回报返租。市场内分划成独立经营商铺,把销售价格定高,通过高价格完成其8%或10%的返点。如王府井CEPA、巨库等。
 
◆独立产权铺位,真实回报返租。如“新疆二道桥大巴扎”等。
 
产权销售返租,关键看是否要有真实的回报作为支撑。
 
产权销售一般用一次性付款、分期付款或银行按揭的方式;尤其在以前银行银根松时,银行按揭方式采用的较多,一般为5成10年,也有6成10年的。按揭销售在操作方法上有总款返租和首付款返租这两种模式。直接返点,返点一般为8%,也有8.8%或10%的,且一般设有担保公司进行返租担保。
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