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接力贷悄然重现沪上 房产中介有“暗招”

2019-02-08      来源:国际金融报   浏览次数:1011

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1月24日,《国际金融报》记者以购房者名义向沪上多家房产中介咨询接力贷相关问题。有房产中介人士明确表示,只要房子看好了,工资不够还月供的话,父母可以参与还贷;若是购房者本身已有一套房,想借父母名义享受首套房利率折扣优惠,这样的业务也能办理。
 
然而,记者注意到,上海早在2016年就叫停了类似的接力贷业务。如今这类业务为何会“死灰复燃”?这背后有何风险?
 
接力贷“冒头”
 
所谓接力贷,顾名思义就是父母和子女两代人接力还款,分为“顺接力贷”和“倒接力贷”。
 
“顺接力贷”,又被称为“合力贷”,指的是以子女作为所购房屋的所有权人,子女方的父母作为共同借款人,贷款购买住房的住房信贷产品。
 
“倒接力贷”,则是指以父母作为所购房屋的所有权人,父母方的子女作为共同借款人,贷款购买住房的住房信贷产品。
 
1月24日,记者以购房者名义咨询了沪上多家房产中介。一部分中介工作人员称,无论是顺接力贷还是倒接力贷,国家都管得挺严,明令禁止,银行也不办这一块业务,基本上都批不下来。但他们表示,可以帮忙做假流水,通过在银行存款或购买银行理财来贷出款项,只要房子看好了,贷款没有问题。
 
“现在管得这么严,要是有中介和您说可以做接力贷或合力贷,多半是在忽悠您。”一位中介人士笑言。
 
但在记者咨询过程中,也有中介明确表示,可以帮忙做接力贷。
 
“合力贷能做,你父母可以帮你还一点。”某全国连锁大型房产中介工作人员表示,子女买房,父母参贷是可以的,产证上不会出现父母的名字。
 
“父母目前在工作且收入符合标准的话,就可以参贷。如果超过55岁要看父母的‘资质’,比如是不是在政府单位或者国企上班。”该中介工作人员强调,该公司合作的都是正规银行,比如四大行、邮储银行之类的。
 
另一家境外知名房地产中介机构工作人员小李也表示,目前该公司合作的两家银行可以办理这项业务。子女首付款没问题的情况下,即使工资较低不符合月供标准,只要家里人可以帮忙还贷款,就能够办理。
 
中介有“暗招”
 
然而,《国际金融报》记者分别致电某四大行、某股份制商业银行上海支行个贷部经理询问接力贷相关业务的办理时,二者均表示从2016年11月起,该行就没有这项业务了。
 
某银行业内人士对记者表示,现在上海地区各家银行已没有接力贷、合力贷这类贷款产品。以合力贷为例,通常情况下,银行是不愿意把父母拖进来一起还贷的,因为父母没有上产证,并且子女是成年人,是独立的个体,法律上也说不过去,这种贷款形式是违法的。
 
“子女月供不够,可以有很多方式使贷款成功,不一定是接力贷。”该业内人士进一步称,虽然有的中介说可以办理合力贷,但一旦银行查贷款人流水不符合要求的话,即使银行钱已经贷出去,也会提前收回贷款。
 
那么,房产中介说的“合力贷”、“接力贷”到底是以什么样的形式存在呢?
 
对于银行方面给出的否定答案,上述某全国连锁大型房产中介工作人员称,“我们中介去就可以办下来,只要先过来把房子看好,贷款方面问题不大。”这名工作人员反复对记者强调可以贷出款来。
 
小李直言,“你自己去问,银行一般都会这么说,而我们中介和银行有合作,完全可以办下来。”
 
据小李介绍,首付款没问题的前提下,申请贷款的人不需要流水,只需要收入证明。他还对记者道出了“暗招”:“我曾经做过一个案子:一对男女朋友,女朋友是上海人,有购房资格,而男朋友没有。但女朋友收入不高,男朋友就每个月固定往女朋友账户上打1.5万元,提交给银行后,顺利拿到贷款。”
 
“那么,父母也完全可以每个月固定向孩子户头打一定金额的款项,帮孩子还款。同时,父母不会出现在共同还款人的名单上。”小李称。
 
另一名房产中介人士也明确告诉记者,可以以子女的名义申请贷款,然后父母参贷,只要一家三口收入总和达到两万元,就可以贷到100多万元。“只要把父母收入证明、流水提供给我们中介总部对接的人就可以了。”该负责人说,这种业务只有通过中介可以办到,购房者自己去问银行是不给办的。
 
但该人士并不承认这是已被禁止的合力贷业务,他表示,合力贷是指子女完全没有还款能力,父母帮忙还款的情况。
 
利率差“诱惑”
 
记者注意到,早在2016年,上海地区就曾叫停了接力贷。
 
2016年11月3日,央行上海总部官网发布公告称,上海市市场利率定价自律机制发布了《关于切实落实上海市房地产调控精神 促进房地产金融市场有序运行的决议》,强调继续加强居民收入证明等真实性的审核,注重把控第一还款来源,严禁通过成年子女、(双方)父母、前夫、前妻或其他第三方参与共同还款并承担还款责任等方式,变相规避调控政策和住房信贷管理规定。
 
为何如今接力贷有“死灰复燃”之势?
 
答案也很简单:有需求就有市场。
 
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《国际金融报》记者表示,通过合力贷可能可以贷到更多的资金。因为父母收入高,以父母的名义办理贷款,相对额度更大。这样父母和子女加起来就可以提高贷款额度,尤其是很多地方贷款额度偏紧时会有效。
 
“相比合力贷,倒接力贷比较引人注意的一点往往是子女借用父母的购房资格或首套房贷资格。”中原地产首席分析师张大伟对《国际金融报》记者称。
 
也就是说,在限贷、限购政策下,已没有购房资格的年轻人,可以借父母的名义再度购房。另外,如果子女名下有房,父母名下无房,子女以父母(名下无房)的名义购房,则可以按照首套房利率来办理房贷。
 
融360监测数据显示,截至1月3日,上海地区有10家银行首套房贷利率最低可执行95折优惠,即4.655%。而上海地区购买二套房的贷款利率最低也只是在基准利率(4.9%)的基础上再上浮10%,即5.39%。从4.655%到5.39%,二者相差0.735%,中间的利率差很有“诱惑力”。
 
据一位房产代理公司人士介绍,若是购买二套房人士想享受首套房折扣优惠,且父母名下无房,主要有两种办法:一是以父母名义申请按揭贷款;二是将已有的房子过户给父母,然后以自己的名义申请首套房按揭贷款,同样也能享受利率折扣。
 
警惕背后风险
 
那么,诸如接力贷的业务是否会大量重现江湖?
 
上海财经大学国际金融系主任奚君羊在接受《国际金融报》记者采访时表示,接力贷是否会宽松主要看政府对于这种贷款形式的态度。之前采取限制主要是为了抑制房价,因为接力贷使房贷需求增加,需求增加会对房价起到推动作用。
 
“如果房价比较稳定,或是政府对房价上升有一定容忍度,那么接力贷这种品种会有一定生命力。反之,政府如果继续严控房价,很大可能会继续强化对接力贷的限制。”奚君羊进一步分析。
 
严跃进则对记者强调,从政策角度看,无论是顺接力贷还是倒接力贷,两类做法都是违规的,本身就违背了传统的按揭贷款政策。
 
“严格来说,接力贷和房地产金融风险是有一定关联的,很多商业银行还不敢大张旗鼓来推行此类贷款产品。”不过,严跃进也指出,客观来看,很多银行目前可贷的资金比较多,从扩大贷款市场的角度看,确实可能会有类似的做法。
 
奚君羊也认为,整体来看,现在银行的资金较宽裕,且银行本身也有做这类业务的需要,通过扩大房贷规模,进而增加收入和利润。“从历史数据来看,房贷产品是银行各类贷款品种中比较安全的一种,坏账相对比较少”。
 
“若是楼市交易不好,那么类似贷款政策会变得比较模糊。”严跃进表示,但中介提供此类服务,风险需要自己承担。对于购房者来说,自己也需要承担万一政策调控所带来的风险。因为上海对于楼市政策的定性还是严厉的,至少还没有放松一说,而且近期中央重新提到了“控风险”。
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