房企艰难“找钱”:融资招式百出成本两极分化

2018-11-07      来源:21世纪经济报道 张晓玲 林诗苑   浏览次数:617

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  缺钱的房企
 
  房企很缺钱。即便在2008年,融资也没像现在这么困难。中国房企正在经历他们不长的历史上少见的、寒冷的冬天。自9月份开始,楼市久违的打折降价重现,连万科、保利、中海也不例外;10月以来,不少房企的资金链开始明显紧张,各种花样融资频现,融资利率快速上升。
 
  但钱越来越不好拿到了。据21世纪经济报道不完全统计,2018年以来房企融资受阻数额近1000亿;三季度以来房企融资主要集中在海外发债,而且利率已经不断提高;众多房企的境内公司债,则纷纷被中止或终止。
 
  银信仍是房企融资的主要通道,但今年以来这一通道仍在持续放缓中。银行对资金投向房地产仍保持收紧态度,包括部分已经批了或在审批流程中的棚改贷款,都有收紧暂停迹象,目前政策看短期内很难重新放开。
 
  长夜已临,谁能抓住那御寒的火焰、启明的光线,方能赢得最后。
 
  (林虹)
 
  导读
 
  钱越来越不好拿到了。据21世纪经济报道统计,三季度以来房企融资主要集中在海外发债,而且利率已经不断提高;众多房企的境内公司债,则纷纷被中止或终止。
 
  “现在房子不好卖,融资也很难,所有的开发商都缺钱。”11月6日,华南一家大型开发商投资部人士说,开发商们正面临沉重的双重压力。
 
  11月5日,富力地产公告计划配股融资约100亿港币,或将开启内房股的配股融资潮;同一天,穆迪将泰禾集团(000732,股吧)的高级无担保票据评级从B3下调至Caa1,同时下调泰禾所有评级的前景为负面。
 
  而在7天前,恒大宣布融资18亿美元,其中一笔利率高达13.75%。并且,恒大主席许家印自掏腰包买了10亿美元。
 
  中国房企正在经历他们不长的历史上少见的、寒冷的冬天。自9月份开始,楼市久违的打折降价重现,连万科、保利、中海也不例外;10月以来,不少房企的资金链开始明显紧张,各种花样融资频现,融资利率快速上升。
 
  但钱越来越不好拿到了。据21世纪经济报道统计,三季度以来房企融资主要集中在海外发债,而且利率已经不断提高;众多房企的境内公司债,则纷纷被中止或终止。
 
  房企的资金压力弥漫了整个行业。自2016年“深八条”开始,持续两年多的房地产调控已行至深水区,那些抗压力和忍耐力差的房企问题凸显,如富力、泰禾等;而即使如万科、中海这类稳健的房企,也面临销售回款率难题。
 
  富力配股融资
 
  一年前的7月19日,富力两位董事长李思廉、张力与万达董事长王健林把酒言欢,共庆富力收购万达酒店资产,他们大概不会料到,这笔收购会加剧富力的资金紧张。
 
  11月5日,富力公告称,计划发行不超过8.06亿股新H股,以前5个交易日收盘价平均12港币的80%折算,融资约100亿港币。
 
  协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向21世纪经济报道记者表示,富力的债权融资不足以满足其需要,因此需要股权融资相配合。因企业不能无限制发债,否则会导致债务比率过高,股权融资是一种不得已的选择。
 
  事实上,富力的净负债率一直处于高位。
 
  财报显示,2015-2017年,富力净负债率呈上涨趋势,分别为124.3%、159.9%、169.6%,2018年上半年继续升至187.5%,远高于行业平均水平。
 
  收购万达酒店后,富力的财务结构进一步承压。交银国际分析师洪灝指出,富力旗下酒店业务本就一直在亏损,万达酒店业务短期内无法带来可观利润。长期来看,富力的高杠杆仍令人担忧。
 
  今年起,富力在通过各种途径“找钱”,但多笔融资计划受阻。2月9日,富力公告表示取消发行10亿元中期票据;5月23日,富力又取消了10亿元超短融发行计划;5月29日,富力的一笔60亿元住房租赁专项公司债也宣告中止,三个月后又被终止。
 
  而此前,富力第5次冲击回A股的计划也宣告中止,IPO融资计划失败。
 
  扩张野心偏逢融资收紧,富力融资成本也出现上升。
 
  国泰君安证券显示,9月富力地产发行两笔超短期融资券,规模为6.7亿元、10 亿元,期限为270天,票面利率均为 6.5%,相较于 8 月份发行的 270 天超短融票面利率6.43%稍有提升。
 
  洪灝认为,富力的再融资困难会加剧,预计整体融资成本将在下半年上升至 6%,并在2019年进一步上升至 6.75%-7.0%。
 
  此外,在楼市销售日趋放缓的背景下,富力可倚仗的为数不多的资金来源——销售回款,也面临不能达成目标的困境。
 
  数据显示,1-10月富力销售额为956.6亿元,完成年度1300亿目标的73.58%,这意味着接下来两个月内要卖超过300亿;回望过去三年,富力从未达成过销售目标。
 
  约100亿港币的配股融资,也大大超过了富力此前的历次融资额。富力管理层表示,配股将有助于公司防范宏观经济波动的风险,并改善财务结构。
 
  富力表示,公司自2006年以来从未发行过任何形式的股份,由于相对较小的H股公众持股量或高杠杆的资本结构,无法吸引新的战略及长期投资者,新H股发行将解决此难题。
 
  融资成本两极分化
 
  资金链紧张的房企远不止富力。
 
  东方财富(300059,股吧)Choice数据表明,前三季度房企整体资产负债率79.87%,较去年同期上升0.97个百分点。
 
  多位房企人士告诉21世纪经济报道,今年以来国内商业银行开发贷白名单基本只锁定大型央企、国企,以及少数民企;而境内的公司债,也很难实现发行。
 
  据统计,仅10月以来,合生创展100亿规模的租赁住宅专项公司债券、雅居乐80亿规模非公开发行公司债等,已被中止或终止审查;全年来看,房企公司债被中止或终止的金额达上千亿。
 
  中小房企还面临信用危机,进一步加剧融资困境。11月5日,穆迪发布评级报告,将泰禾的企业主体信用评级从B2下调至B3,并将其发行的高级无担保票据评级从B3下调至Caa1,同时下调其所有评级的前景为负面。
 
  穆迪助理副总裁兼分析师Wenhan Chen表示,下调原因是,泰禾薄弱的财务管理以及未来12-18个月加剧的再融资风险,同时其房地产销售收入也低于预期。
 
  截至2018年9月,泰禾的现金为174亿元,无法完全支付同日到期的647亿元短期债务、2019年底到期的105亿元可回售债券,以及未支付的土地出让费用。截至2018年9月,泰禾的现金/短期债务比率从2017年底的39%进一步下降至27%。
 
  境外融资也不乐观。三年廉价融资狂欢后,房企境外融资利率再次被“打回原形”,“融资利率不断上升,开始接近2012年左右的高水平。”前述华南地产商人士刚从香港拜会机构回来,他对记者如是说,2012-2014年房企海外发债频繁,很多利率都在11%-13%甚至更高,而现在,“好像又回到了那时候”。
 
  不过,与此前房企海外发债不同,今年6月27日,国家发改委表示,房企境外发债所得资金,将主要用于偿还到期债务,避免产生债务违约,而不能用于投资、运营等,并要求企业提交资金用途承诺。
 
  即使是龙头房企,也难逃融资利率高企。10月30日,恒大发行三笔共18亿美元优先票据,创下了今年房企海外融资最高纪录,融资利率分别为11.00%、13.00%、13.75%,均高于业内平均水平。
 
  为了发行顺利,许家印及其持有公司在此次发行中主动认购了10亿美元。
 
  易居研究院认为,由于境内融资环境持续收紧,近期的境内外融资成本均有提高,而原有低成本的公司债陆续到期,因而整体的融资成本也只能水涨船高。
 
  与中小房企融资难形成反差的是,大型央企仍然可以获得低廉的资金,近期尤其公司债(B端利率)的下行较为明显,华创证券指出,保利置业发行住房租赁公司债7亿元,利率仅5.28%。
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