房企扎堆"找钱" 多地将迎土拍高峰

2018-11-05      来源:中国证券报   浏览次数:616

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从颇受房企青睐的房屋租赁债看,龙头企业继续发力相关债券,而中小型企业则开始被拒之门外。
 
  近期房企密集展开融资活动,包括发行超短期融资券、中期票据以及在海外发行优先票据等。房企人士对记者表示,相较于银行贷款,中期票据、短融券等具有发行时间灵活、手续相较便利,且担保门槛较低,一直是房企融资的重要手段。在融资整体紧缩的情况下,中票、永续债、短融券等成为房企补充流动资金的选择。
 
  扎堆“找钱”
 
  10月31日晚间,万科A公告称,根据公司资金计划安排和银行间市场情况,公司发行了10亿元2018年度第八期超短期融资券,募集资金已到账,票面利率为3.15%。中国恒 大此前公告,全资附属公司景程将发行总额18亿美元的优先票据。恒 大集团董事局主席许 家印将认购10亿美元。此外,中粮地产公告拟发行总额为12亿元的第三期中期票据;华侨城集团、阳光城公告发行金额分别为25亿元、4亿元的中期票据。
 
  “对于房企而言,中票、短融和永续债,今年的权重将比往年都要重。”北京某评级机构人士10月31日对记者表示。
 
  2016年底以来,房企融资渠道不断收紧,非标业务、公司债、美元债以及银行贷款等均出现不同程度紧缩。房企融资渠道收窄,利率水平不断攀升。
 
  以恒 大此次发行的美元债为例,在18亿美元的优先票据中,包括年利率11%、2020年到期的5.65亿美元票据;年利率13%、2022年到期的6.45亿美元票据以及年利率13.75%、2023年到期的5.9亿美元票据。“海外发债票息率整体偏高。在融资收紧之前,并不是房企优先采用的手段。”上述评级人士表示。
 
  从房企往年的公告也可窥见端倪。以华东某上市房企为例,该企业2016年与中信信托设立规模达40亿元的房地产投资集合资金信托计划,用途将间接用于公司投资主要城市的房地产项目。但梳理该企业2017年以来的公告发现,相关融资主要集中在非公开发行公司债、美元债等,信托等非标业务几近绝迹。
 
  前述房企人士对记者表示,通常企业会根据账上的收支情况开展补充流动性的工作。
 
  有业内人士则从另一个角度解读房企发力融资的原因。“11月,多个城市的土地拍卖将迎来高峰。在土拍前补充流动性,有助于增强企业投拍土地。”中原地产研究中心数据显示,11月26日,北京将有13宗土地挂牌出让,合计起价高达295.19亿元。“不出意外,当日北京土拍成交总额将超过300亿元。”中原地产首席分析师表示。除北京外,深圳、南京等城市11月同样有可观土地挂牌出让。
 
  分化严重
 
  综观近期房企融资的特点,继续呈现分化态势。从颇受房企青睐的房屋租赁债看,龙头企业继续发力相关债券,而中小型企业则开始被拒之门外。
 
  10月26日,万科公开发行总计为80亿元的住房租赁专项债第二期,融资规模为20亿元,以推动在佛山、上海的三个住房租赁项目发展。而奥园集团拟非公开发行的2018年住房租赁专项公司债券近日则被上交所中止发行。该债权计划融资规模10亿元。
 
  克而瑞数据显示,今年以来,已有多家企业的公司债发行被叫停,其中包括合生创展100亿元住房租赁专项公司债券、富力60亿元住房租赁专项公司债券、鸿坤20亿元住房租赁专项公司债券、中骏40亿元私募公司债券、建发45亿元小公募公司债、金融街50亿元小公募公司债等。
 
  “近期住房租赁,特别是长租公 寓行业出了一些问题。收紧这方面的融资,也是监管从严的体现。”前述房企人士称。
 
  除租赁类债券外,今年以来,富力地产、合生创展、新城控股等多家房企均有拟发行的债券中止。
 
  根据相关公告,截至10月30日,上市房企前三季度经营活动产生的现金流净额合计为-389.52亿元,相比去年同期有所缓解,但经营性现金流整体情况仍然不容乐观。
 
  展望土地出让市场,张大伟表示,地产调控延续,在这种情况下,房企资金压力越来越大。虽然整体销售依然处于高位,但拿地的资金压力逐渐增大,对非优质地块的积极性降低。“销售预期良好的一二线城市优质地块就成为房企争夺的主要目标。”
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