如何精确判断一个临街商铺是否值得投资?

发布日期::2016-09-29浏览次数:1197

摘要:商铺投资在这几年特别热火,但是一铺养三代

商铺投资在这几年特别热火,但是“一铺养三代”的说法已经被戈壁了。
目前大量的企业(实业、矿业、传媒等)都来凑热闹,投资商铺的风险急剧升高。
 
就目前市场行为上,商铺投资要先看清楚属于哪种投资对象:
1、老城区商铺;
2、商品房住宅底商、办公底商;
3、商业街;
4、专业市场;
5、带租约商铺:
 
注:分类没有指标,是给普通人看的,方便讨论。
 
当然,所有的商铺投资,特别是新商商铺投资,都要考虑商业变迁,城市规划,商圈转移。记住,任为培养一个商圈很难,但我们可以跟着商圈。因此,在这类商铺投资前,一定要知悉政府规划,市长省长任期(我国的政府就是一个市长一个投资政策),这个规划要拉长在10年周期,一个商圈商铺10年的培养是正常的,因此,如果在你的预估当中,十年无法培养起来的商圈,不建议投资。
 
另外,每种分类有它的特殊性,如下:
 
1、老城区商铺:
这类商铺已经有一定年限,租金水平也涨到一定的高度,这时候介入基本是亏钱的。专业的说法,就是商铺已处于成熟期,虽然风险低,但是回报率相当低,在考虑通货膨胀的情况下,基本赚个自持,没准还得亏;同时,就商圈来说,中国城市规划一直处于婴儿期,因此,城市规划(道理狭小,景观改造,线路返修)会对商圈形成许多不忽略的影响;
 
2、商品房住宅底商、办公底商:
现在这类商铺众多,大多是新商圈新住宅区的商铺,这类商铺主要是规划配套,因此它们的租金水平在无其他商业体影响的情况下,租金回报率是很难达到高回报率的,因此,如果它的售价太高,不建议投资。可参考,底商售价不超过楼盘售价的2倍,超过就存在一定的风险。
 
3、商业街:
市场上面同质化相当严重,在不能拿到端头铺的情况均不建议投资,特别是广告轰炸,售价相当高的情况下。
 
4、专业市场;
根据过去十几年的经验,只要专业市场做起来的,专业市场的商铺都是赚钱的,因此,好的招商团队或者好的物业公司,以及物业公司的内部资料能拿到的情况,建议投资。
 
5、带租约商铺;
以租约的高回报诱惑新东家,注意,危险。很多合同是假的,很多租户是短租,这类商铺主要注意合同的问题,以及在带租约的情况下,市场冷旺程度以可以肉眼观察,慎重。适用以上方法,切不可盲目相信租约的回报率。
 
最后,其实商铺投资没那么火了,至少,一铺养三代的情况是没有的。
很多人投资了商铺只赚自持的,万达的室外街就是个惨烈的教训。
 
另外,多关注旅游景点的商铺。
 
最后,记住,金角银边草肚皮,买端头铺,风险肯定是最小的。
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